Nasza Loteria NaM - pasek na kartach artykułów

Mieszkanie od dewelopera: Prospekt i co dalej?

Aleksandra Chomicka
Coraz więcej powstaje mieszkań z tzw. sektora popularnego - czyli w blokach
Coraz więcej powstaje mieszkań z tzw. sektora popularnego - czyli w blokach
Ponad 80% osób, które kupują od dewelopera mieszkanie, podpisuje umowę przed oddaniem lokali do użytkowania. Teraz ich interesy będą lepiej chronione, jednak ustawa nie jest bez wad...

Od końca kwietnia obowiązują nowe przepisy dotyczące domów i osiedli realizowanych przez deweloperów. Jeden z nowych paragrafów przewiduje, że deweloper musi przygotować prospekt - do wglądu dla klientów.

- Dla deweloperów przygotowanie takiego prospektu to dodatkowe zajęcie. W toku prac nad ustawą i później w okresie vacatio legis kwestionowali oni zasadność podawania w prospekcie niektórych informacji, na przykład dotyczących planowanych inwestycji miejskich czy gminnych. Dziś twierdzą jednak, że prospekty są gotowe. Takie informacje otrzymaliśmy m.in. z firm: JW Construction, Marvipol, PBG Erigo, Polnord, ROBYG czy Ronson - twierdzą autorzy raportu, jaki przygotowała firma Home Broker.

Do notariusza dwa razy
Kolejna zmiana, wprowadzona ustawą, to obowiązek podpisywania umowy z deweloperem w formie aktu notarialnego. Ma to swoje dobre i złe strony.
Obecność notariusza podnosi bezpieczeństwo transakcji, ale też może oznaczać dodatkowe koszty, jeśli umowa dotyczy mieszkania w trakcie budowy. Jest ona wówczas rozbita na dwa etapy (przedwstępna i ostateczna), co oznacza, że notariusza trzeba będzie odwiedzić dwa razy i - być może - dwa razy mu zapłacić. Kwestia dyskusyjna - ile? W przypadku mieszkania wartego 300 tys. zł, maksymalna wysokość taksy notarialnej wynosi nieco ponad 2,4 tys. zł.

Jeśli praktyka pobierania honorarium wśród notariuszy na rynku pierwotnym będzie podobna jak na rynku wtórnym, można spodziewać się, że przynajmniej część rejentów nie będzie oczekiwała zapłaty dwukrotnie, ale za każdym razem zażąda połowy taksy.

Nabywca musi się też liczyć z dodatkowymi kosztami, jak założenie i wpis właściciela do księgi wieczystej czy utworzenie hipoteki (nie ma to związku z opisywaną ustawą). Kupując mieszkanie od dewelopera nie płaci się za to podatku od czynności cywilno-prawnych (PCC - 2% wartości nieruchomości).

Wpiszą cię do księgi
Zgodnie z nowym prawem roszczenie o wybudowanie i wyodrębnienie lokalu mieszkalnego obciąży księgę wieczystą nieruchomości, należącej do dewelopera.
To właśnie te postanowienia ustawy najbardziej niepokoiły deweloperów, bowiem problem może powstać w momencie, gdy kupujący odstąpi od umowy po podpisaniu umowy wstępnej, a będzie już figurował w księgach wieczystych nieruchomości.

Ustawa implementuje także część zaleceń wynikających z listy klauzul niedozwolonych, publikowanych przez UOKiK.

Rachunki powiernicze

W bankach można usłyszeć różne informacje na temat przygotowania instytucji finansowych do tej operacji. W niektórych - możliwość już od dawna istniała (np. w Multiban-ku) i część deweloperów z niej już korzystała.

W innych pojawiać się będą stopniowo. Ustawa nakazuje bowiem deweloperom otwieranie rachunków dla inwestycji, których sprzedaż rozpocznie się po 28 kwietnia, nie dotyczy to więc projektów, które dziś są już sprzedawane.

Część banków właśnie teraz wprowadza specjalne pakiety dla deweloperów, obejmujące mieszkaniowe rachunki powiernicze oraz gwarancje bankowe dla nabywców mieszkań i domów jednorodzinnych.

- Nowe przepisy mają chronić osoby kupujące mieszkania i domy od deweloperów. Nakładają też na tych ostatnich określone obowiązki - mówi Paweł Formas, wicedyrektor departamentu wsparcia biznesu w BRE Banku.

Deweloper nie może teraz korzystać dowolnie (jak to było) z pieniędzy, które nabywca przeznacza na sfinansowanie zakupu nieruchomości. Bank będzie poniekąd stał na straży, aby wydane były one na realizację konkretnego projektu. Deweloper będzie mógł zaproponować wykorzystanie jednej z czterech wersji rachunku powierniczego:

1) zamkniętego
2) otwartego, z gwarancją ubezpieczeniową,
3) otwartego, z gwarancją bankową,
4) otwartego.

Już dziś można spodziewać się, że najczęściej stosowanym rozwiązaniem będzie ostatnia z wersji rachunku powierniczego.

Bankowe ABC
Zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy to bankowy rachunek powierniczy należący do dewelopera, na którym gromadzone będę pieniądze wpłacane przez nabywcę, na cele określone w umowie deweloperskiej. Wypłata środków deweloperowi następuje jednorazowo, po przeniesieniu na nabywcę prawa własności lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

Deweloper w celu dokonania wypłaty musi przedłożyć odpis aktu notarialnego przenoszącego własność. Otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy to bankowy rachunek powierniczy należący do dewelopera, służący gromadzeniu pieniędzy wpłacanych przez nabywcę na cele określone w umowie deweloperskiej, z którego wypłata środków następuje w transzach, zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego. Każdorazowa wypłata środków wymaga stwierdzenia przez bank zakończenia realizacji danego etapu prac.

Gwarancja bankowa dla nabywcy jest dodatkowym środkiem ochrony wpłat dokonanych na otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy. Gwarancja zapewnia nabywcy zwrot pieniędzy wpłaconych na rzecz dewelopera w sytuacji upadłości dewelopera lub odstąpienia przez nabywcę od umowy, kiedy deweloper nie przeniesie na nabywcę prawa własności lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, w terminie określonym w umowie.

Codziennie rano najświeższe informacje, zdjęcia i video z Krakowa. Zapisz się do newslettera!

emisja bez ograniczeń wiekowych
Wideo

Jak działają oszuści - fałszywe SMS "od najbliższych"

Dołącz do nas na Facebooku!

Publikujemy najciekawsze artykuły, wydarzenia i konkursy. Jesteśmy tam gdzie nasi czytelnicy!

Polub nas na Facebooku!

Kontakt z redakcją

Byłeś świadkiem ważnego zdarzenia? Widziałeś coś interesującego? Zrobiłeś ciekawe zdjęcie lub wideo?

Napisz do nas!

Polecane oferty

Materiały promocyjne partnera
Wróć na malopolskie.naszemiasto.pl Nasze Miasto